Les droits et obligations des propriétaires bailleurs
1. Les obligations du propriétaire bailleur
a) Délivrer un logement décent
Le propriétaire est tenu de fournir un logement en bon état d’usage et de réparation, répondant aux critères de décence définis par la loi (absence de risques pour la sécurité et la santé des locataires, surface minimale, équipements de base comme l’eau potable, électricité conforme, chauffage, etc.).
b) Assurer l’entretien et les réparations nécessaires
Le bailleur doit effectuer les réparations importantes (gros œuvre, toiture, chauffage, réseaux électriques et sanitaires, etc.). Les petites réparations et l’entretien courant sont à la charge du locataire, sauf si la dégradation est due à la vétusté ou à un vice de construction.
c) Remettre un bail conforme à la loi
Un contrat de location écrit est obligatoire pour les locations de logements vides ou meublés. Il doit mentionner :
- La durée du bail
- Le montant du loyer et des charges
- Les obligations des parties
- L’état des lieux d’entrée
d) Fournir des diagnostics techniques
Avant la signature du bail, le propriétaire doit remettre au locataire un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) comprenant :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Le diagnostic plomb (CREP) si le logement date d’avant 1949
- Le diagnostic électrique et gaz (pour les installations de plus de 15 ans)
- Un état des risques et pollutions
e) Respecter les règles d’augmentation du loyer
L’augmentation du loyer est encadrée par la loi et peut se faire :
- Lors du renouvellement du bail (dans certaines conditions)
- En fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE
- Après travaux d’amélioration significatifs du logement
2. Les droits du propriétaire bailleur
a) Percevoir un loyer et des charges
Le bailleur a le droit de percevoir le loyer convenu et de réclamer le remboursement des charges locatives (eau, chauffage collectif, entretien des parties communes…).
b) Exiger un dépôt de garantie
Le propriétaire peut demander un dépôt de garantie, limité à :
- 1 mois de loyer hors charges pour une location vide
- 2 mois de loyer hors charges pour une location meublée
c) Choisir son locataire
Le bailleur peut sélectionner son locataire sur des critères objectifs (solvabilité, stabilité financière) mais doit respecter les principes de non-discrimination définis par la loi (âge, sexe, origine, handicap, etc.).
d) Résilier le bail sous certaines conditions
Le propriétaire peut donner congé au locataire pour :
- Vente du logement (avec droit de préemption du locataire)
- Reprise pour habitation personnelle ou familiale
- Motif légitime et sérieux (impayés, troubles de voisinage, non-respect du contrat…)
Le congé doit être donné au moins 6 mois à l’avance pour une location vide et 3 mois pour une location meublée.
e) Engager une procédure en cas de loyers impayés
En cas d’impayés, le propriétaire peut :
- Envoyer une mise en demeure au locataire
- Faire appel à la caution (si existante)
- Saisir la justice pour obtenir une expulsion, après une procédure spécifique et sous conditions
Conclusion
Être propriétaire bailleur implique de respecter de nombreuses obligations, mais aussi de pouvoir protéger ses intérêts. Pour éviter les litiges, il est essentiel de rédiger un bail conforme, bien sélectionner son locataire et souscrire une assurance loyers impayés. En cas de doute, il est recommandé de consulter un professionnel de l’immobilier ou un avocat spécialisé.